Immobilienwertermittlung
Auszug der Bodenrichtwertkarte der Stadt Erlangen
- Dompfaffstraße 124 I 91056 Erlangen
Termine:
Nach telefonischer Vereinbarung.
Mein Büro ist telefonisch erreichbar:
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Warum ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?
Eine präzise Wertermittlung bildet das Fundament für jede erfolgreiche Immobilienentscheidung – unabhängig davon, ob Sie verkaufen bzw. kaufen möchten, eine Erbangelegenheit regeln oder schlicht den aktuellen Marktwert Ihres Objekts erfahren möchten. Als Dipl.- Betriebswirt (BA) mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und seit 20 Jahren als TÜV-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) ermittle ich für Sie den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB gemäß der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) in Erlangen und im Landkreis Erlangen-Höchstadt.
Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?
Der tatsächliche Marktwert (Verkehrswert gemäß § 194 BauGB einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst: Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung, Grundstücksgröße, Rohertrag, Sachwertfaktor, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwert und nicht zuletzt die aktuelle Marktsituation. Eine objektive und fachgerechte Wertermittlung schützt Sie zuverlässig vor Fehleinschätzungen – ganz gleich, ob Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung treffen.
Eine präzise Wertermittlung bildet das Fundament für jede erfolgreiche Immobilienentscheidung – unabhängig davon, ob Sie verkaufen möchten, eine Erbangelegenheit regeln oder schlicht den aktuellen Marktwert Ihres Objekts erfahren möchten. Als Dipl.- Betriebswirt (BA) mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und
seit 20 Jahren als TÜV-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) erstelle icgh gemäß der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) präzise und fundierte Verkehrswertgutachten in Erlangen sowie im Landkreis Erlangen-Höchstadt.
Jahrzehntelage Erfahrung und Fachkompetenz
Seit 35 Jahren bin ich als Immobilienmakler in Erlangen tätig und seit 2006 auch als Sachverständiger für Immobilienwertermittlung.
Meine Studium zum Dipl.- Betriebswirt (BA) mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Sachsen (vormals Staatlichen Berufsakademie) in Leipzig, die Weiterbildung zum Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken an der TÜV- Akademie, meine tägliche Arbeit als Immobilienmakler am regionalen Markt und regelmäßige Weiterbildungen garantieren Ihnen fachlich fundierte und marktgerechte Bewertungen. Jede Wertermittlung wird von mir persönlich -diskret, kompetent und unabhängig bearbeitet.
Individuelle Beratung und transparente Ergebnisse
Jede Immobilie ist einzigartig – deshalb erfolgt jede Wertermittlung individuell und nachvollziehbar. Sie erhalten von mir kein automatisiertes Ergebnis, sondern eine individuell erstellte Bewertung, die Sie verstehen und auf die Sie sich verlassen können.
Ich erläutere Ihnen Schritt für Schritt, wie sich der Wert Ihrer Immobilie zusammensetzt und welche Faktoren diesen beeinflussen.
Dabei lege ich größten Wert auf Transparenz, Nachvollziehbarkeit und persönliche Beratung – ohne pauschale Online-Rechner, sondern mit echter Fachkompetenz und normierten Wertermittlungsverfahren (Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren) laut ImmoWertV ermittle ich den Verkehrswert gemäß §194 BauGB.
Ich unterstütze Sie mit nachvollziehbaren und transparenten Bewertungen für:
Welche Unterlagen brauche ich für die Verkehrswertermittlung?
- aktuelle Katasterkarte (Lageplan bzw. Flurkarte) Vermessungsamt
- aktueller Grundbuchauszug Amtsgericht Abteilung Grundbuchamt
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung samt sämtlicher Nachträge Hausverwaltung oder Amtsgericht Abteilung Grundbuchamt
- Kopie Verträge über eingetragene Dienstbarkeiten etc. im Grundbuch Amtsgericht Abteilung Grundbuchamt
- Baubeschreibung und genehmigte Bauzeichnungen (Ansicht, Schnitte und Grundrisse) Hausverwaltung oder Bauamt/ Stadtarchiv
- Wohnflächenberechnung bzw. Nutzflächenberechnung Hausverwaltung oder Bauamt/ Stadtarchiv
- Prototolle der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre Hausverwaltung
- letzte Betriebskostenabrechnung bzw. aktueller Wirtschaftsplan Hausverwaltung
- Kopie Beschlussbuch Hausverwaltung
- bei Vermietung: Mietvertrag bzw. Mietverträge, aktuell Mietaufstellung und letzte Betriebskostenabrechnungen Eigentümer
- Baujahr des Gebäudes und Baujahre eventueller Anbauten, Nebengebäude etc.
- Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre am Gemeinschafts- und am Sondereigentum (Wohnung) sowie Teileigentum (z.B. Tiefgaragenstellplatz) Hausverwaltung und Eigentümer
- Grundstücksgröße
- Kopie Energieausweis Hausverwaltung
- Kopie Gebäudebrandversicherung Hausverwaltung oder Versicherungsgesellschaft
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen?
Dann schauen Sie sich bitte meinen Kombi-Vorteil an
Der Kombi-Vorteil von Grüske Immobilien garantiert Ihnen eine kostenneutrale Immobilienbewertung nach ImmoWertV, wenn Sie mich anschließend mit dem Verkauf beauftragen – das Gutachter-Honorar wird nach dem notariellen Kaufvertrag zu 100 % mit Ihrer Maklerprovision verrechnet.
So funktioniert Ihr Kombi-Vorteil (Schritt-für-Schritt):
Ihr Nutzen auf einen Blick:
- Präzise Wertermittlung:
Ich bewerte Ihre Immobilie nach den offiziellen Wertermittlungsrichtlinien (ImmoWertV). Sie erhalten ein professionelles, belastbares Fundament für Ihren Verkauf und zahlen dafür mein reguläres Sachverständigen-Honorar. - Maßgeschneiderte Vermarktung:
Entscheiden Sie sich im nächsten Schritt, den Verkauf Ihrer Immobilie in die Hände meines Maklerbüros zu legen, starte ich sofort mit der professionellen Vermarktung in Erlangen und im Landkreis Erlangen-Höchstadt. - 100 % Gutschrift beim Notartermin:
Sobald der Kaufvertrag erfolgreich notariell beurkundet wurde, erhalten Sie eine vollständige Gutschrift über das gezahlte Gutachter-Honorar. Die Wertermittlung war für Sie im Ergebnis somit vollkommen kostenneutral.
- Maximales Vertrauen: Kaufinteressenten verhandeln ganz anders, wenn Ihnen ein nachvollziehbares Sachverständigen-Gutachten vorliegt.
- Kein finanzielles Risiko: Sie investieren nur in Fakten, die sich beim erfolgreichen Verkauf sofort wieder für Sie refinanzieren
Ihr Vorteile bei Grüske Immobilien
- 35 Jahre Erfahrung im Immobilienwesen
- Sachverständiger für die Bewertung von bebaute und unbebaute Grundstücken (TÜV)
- Diplom-Betriebswirt (BA) – Schwerpunkt Immobilienwirtschaft
- Regionale Marktkenntnis in Erlangen & Landkreis Erlangen-Höchstadt
- Persönliche Betreuung direkt vom Inhaber
- Präzise, unabhängige und nachvollziehbare Bewertungen mittels ImmoWertV
- Optional: Bei Beauftragung der Firma Grüske Immobilien e.K. beim Immobilienverkauf erfolgt die Gutschrift des Gutachtenhonorars mit der Maklerprovision.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Was versteht man unter dem Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Preis für ein bebautes oder unbebautes Grundstück der zu einem bestimmten Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am freien Markt realistisch erzielbar ist.
Wichtig ist dabei: Der Verkehrswert ist kein Wunschpreis des Verkäufers, sondern ein objektiv ermittelter Wert.
Der Gesetzgeber hat in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) genau festgelegt, wie der Verkehrswert definiert ist. Bei der Ermittlung müssen drei Faktoren berücksichtigt werden:
• Die rechtlichen Gegebenheiten: Dazu gehören Einträge im Grundbuch (wie Wohnrechte) oder Vorgaben des Baurechts (wie der Bebauungsplan).
• Die tatsächlichen Eigenschaften: Hierzu zählen die Lage der Immobilie, die Grundstücksgröße, das Baujahr, der energetische Zustand und die Ausstattung.
• Ungewöhnliche Verhältnisse bleiben außen vor: Besondere Umstände, wie ein Notverkauf unter Zeitdruck oder ein extrem niedriger Preis durch einen Verkauf innerhalb der Familie, dürfen den Verkehrswert nicht verfälschen.
Kurz gesagt: Der Verkehrswert ist der neutrale, rechtlich definierte Marktwert einer Immobilie, der durch standardisierte Verfahren (wie das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) von Gutachtern ermittelt wird.
Was versteht man unter dem Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren berechnet den Marktwert anhand der Erträge (Kaltmieten) abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieses Verfahren kommt bei Renditeobjekten wie Bürogebäuden, Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhäusern, aber auch bei Eigentumswohnungen zum Einsatz.
Kurz gesagt: Wenn Sie wissen möchten, wie ein Immobiliengutachter den Ertragswert berechnet, sind die §§ 27 bis 30 der ImmoWertV die entscheidende Rechtsgrundlage.
Was versteht man unter dem Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ermittelt den Marktwert einer Immobilie basierend auf den Herstellungskosten für das Gebäudes und dem Wert des Grundstücks. Hierbei werden vor allem die Baukosten aller baulichen Anlagen berücksichtigt. Der Wert wird um die Alterswertminderung reduziert. Dieses Verfahren verwendet man oftmals bei selbst genutzten Einfamilienhäusern an.
Kurz gesagt: Wenn Sie wissen möchten, wie ein Immobiliengutachter den Sachwert berechnet, sind die §§ 35 bis 39 der ImmoWertV die entscheidende Rechtsgrundlage.
Was versteht man unter dem Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in derselben Lage ermittelt wird. Faktoren wie Mikrolage, Größe, Zustand und Ausstattung werden berücksichtigt, um einen realistischen Marktwert zu bestimmen. Dieses Verfahren eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, bei denen es viele vergleichbare Verkaufsobjekte gibt.
Kurz gesagt: Wenn Sie wissen möchten, wie ein Immobiliengutachter den Vergleichswert ermittelt, sind die §§ 24 bis 26 der ImmoWertV die entscheidende Rechtsgrundlage.
Was versteht man unter dem Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Bewertung von Renditeimmobilien (wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten). Er gibt an, mit welchem Prozentsatz der Wert einer Immobilie auf dem Markt im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
In § 21 Absatz 2 ImmoWertV ist er rechtsverbindlich definiert als der „Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden“.
Ermittelt werden diese Sätze rückwirkend aus echten Kaufpreisen durch die regionalen, unabhängigen Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise.