Der Immobilienmakler in Erlangen seit 60 Jahren

Der Immobilienmarkt in Erlangen ist durch die Universität, internationale Konzerne wie Siemens und die Nähe zu Nürnberg, Fürth und Herzogenaurach stark nachgefragt, unterscheidet sich aber je nach Stadtteil erheblich. Ein lokal verwurzelter Immobilienmakler kennt die tatsächlichen Verkaufspreise vor Ort und bewahrt Eigentümer vor teuren Fehleinschätzungen.

Ein guter Makler übernimmt dabei drei entscheidende Aufgaben:

• Realistische Preisfindung: Statt pauschaler Online-Schätzungen fließen Mikrolage, Zustand und aktuelle Nachfrage in Erlangen und dem Landkreis Erlangen-Höchstadt in die Bewertung ein.

• Rechtssichere Unterlagen: Alle wichtigen Dokumente (wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Energieausweis) werden vorab geprüft und vollständig aufbereitet.

• Gezielte Käuferauswahl: Durch geprüfte Interessenten und Bonitätschecks vermeiden Sie unnötige Besichtigungstourismus-Termine und geplatzte Notartermine.

Kurz gesagt: Mit einem erfahrenen Erlanger Immobilienmakler verkaufen Sie Ihre Immobilie sicher, stressfrei und zum bestmöglichen, marktgerechten Preis.

Der tatsächliche Marktwert (Verkehrswert) hängt von vielen Faktoren ab – vom Baujahr und Modernisierungsstand bis hin zur genauen Lage in Erlangen (z. B. Zentrum, Alterlangen, Büchenbach oder Bruck) sowie im Landkreis Erlangen-Höchstadt. Online-Rechner liefern hier oft nur ungenaue Durchschnittswerte.

Für eine verlässliche Wertermittlung kommen drei anerkannte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Ideal für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke – hier werden tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Region herangezogen.

• Sachwertverfahren: Wird meist bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet und berücksichtigt Bodenrichtwert sowie Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.

• Ertragswertverfahren: Die Standardmethode für vermietete Kapitalanlagen und Gewerbeimmobilien, bei der die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen im Mittelpunkt stehen. Aber auch bei Eigentumswohnung, wenn nicht ausreichend vergleichbare Wohnungen zur Verfügung stehen.

Kurz gesagt: Nur eine fachkundige Bewertung vor Ort berücksichtigt alle Besonderheiten Ihrer Immobilie und bildet das sichere Fundament für den Verkauf.

Eine Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament einer Eigentumswohnung. Sie teilt ein großes Gebäude offiziell in einzelne Wohnungen auf. Ohne dieses Dokument würde das Haus immer allen Besitzern nur gemeinsam gehören.

Die Teilungserklärung regelt im Wesentlichen drei wichtige Punkte:
• Das Sondereigentum: Was gehört Ihnen ganz alleine (z. B. Ihre Räume, Innentüren, Bodenbeläge)?
• Das Gemeinschaftseigentum: Was gehört allen Eigentümern zusammen (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung)?
• Die Spielregeln (Gemeinschaftsordnung): Wer zahlt wie viel bei Reparaturen und wie wird bei Eigentümerversammlungen abgestimmt?

Kurz gesagt: Erst durch die Teilungserklärung erhält jede Wohnung ihr eigenes Grundbuchblatt und kann überhaupt erst einzeln verkauft, belastet oder vererbt werden.

Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel für Banken, wenn Sie eine Immobilie über einen Kredit finanzieren. Sie ist ein Pfandrecht, das offiziell im Grundbuch (in Abteilung III) eingetragen wird.
Mit der Grundschuld sichert sich die Bank für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine monatlichen Raten dauerhaft nicht mehr bezahlen kann.

Das Prinzip funktioniert in drei Schritten:
• Die Absicherung: Die Bank leiht Ihnen Geld für den Immobilienkauf und verlangt als Sicherheit den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch.
• Das Pfandrecht: Durch diesen Eintrag hat die Bank das Recht, die Immobilie im Ernstfall im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen, um das geliehene Geld zurückzubekommen.
• Die Löschung: Sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist, ist die Grundschuld zwar noch im Grundbuch eingetragen, aber die Bank hat keinen Anspruch mehr darauf. Sie erhalten eine Löschungsbewilligung und können den Eintrag löschen lassen.

Kurz gesagt: Die Grundschuld ist für die Bank die Garantie, dass sie ihr Geld zurückerhält – entweder durch Ihre Ratenzahlungen oder im schlimmsten Fall durch den Verkauf der Immobilie.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer greift in Deutschland die gesetzliche Provisionsteilung. In meinem Büro gilt diese faire Aufteilung schon seit der Gründung vor 60 Jahren als gelebter Standard: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 3,57 % Provision inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis.

Mit dem Grüske Kombi-Vorteil profitieren Eigentümer in Erlangen zusätzlich:

• Qualifizierte Bewertung vorab: Sie erhalten von mir zunächst eine fundierte Verkehrswertermittlung als TÜV-zertifizierter Sachverständiger.

• 100 % Verrechnung mit der Provision: Beauftragen Sie mich anschließend mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, verrechne ich das komplette Gutachter-Honorar nach erfolgreichem Notartermin zu 100 % mit Ihrer Maklerprovision.

• Erfolgsbasierte Vergütung: Meine Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag erfolgreich beim Notar beurkundet wurde.

Kurz gesagt: Bei mir zahlen Verkäufer und Käufer fair jeweils 3,57 % inkl. MwSt. – und dank des Kombi-Vorteils wird das vorab erstellte Verkehrswertgutachten bei erfolgreichem Verkauf vollständig mit Ihrer Maklerprovision verrechnet.

Für einen reibungslosen Verkaufsstart und die Finanzierungszusage der Käuferbank müssen alle Objektunterlagen vollständig vorliegen. Fehlende Dokumente führen in der Praxis oft zu wochenlangen Verzögerungen beim Notartermin.

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

• Grundbuch und Kataster: Ein aktueller Grundbuchauszug (erhältlich beim Amtsgericht Erlangen) sowie der amtliche Lageplan bzw. Flurkartenauszug.

• Objekt- und Bauunterlagen: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen.

• Gesetzliche Pflichtdokumente: Ein gültiger Energieausweis (muss bereits bei der Besichtigung vorliegen) sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung samt eventueller Nachträge und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Kurz gesagt: Sollten Ihnen einzelne Dokumente fehlen, kümmere ich mich im Rahmen des Maklerauftrags um die Beschaffung bei Ämtern, Hausverwaltungen und Behörden.

Das Grundbuch ist ein offizielles, staatliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (dem Grundbuchamt) geführt wird. Man kann es sich wie den „Personalausweis“ einer Immobilie vorstellen. Es hält rechtsverbindlich fest, wer Eigentümer eines Grundstücks oder einer Wohnung ist und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Das Grundbuch ist für jedes Grundstück in drei Abschnitte (Abteilungen) unterteilt:
• Bestandsverzeichnis & Abteilung I: Hier stehen die genaue Lage, die Größe des Grundstücks und wer der aktuelle, rechtmäßige Eigentümer ist.
• Abteilung II: Hier werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dazu gehören zum Beispiel Wegerechte für Nachbarn oder Wohnrechte für Angehörige.
• Abteilung III: Hier stehen die Finanzen. Banken tragen hier Hypotheken oder Grundschulden ein, um Kredite für den Immobilienkauf abzusichern.

Kurz gesagt: Wer im Grundbuch steht, dem gehört die Immobilie offiziell. Jeder Kauf, Verkauf oder jede Belastung einer Immobilie wird erst dann rechtlich gültig, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.

Im Immobilienrecht ist eine Bewilligung die offizielle, schriftliche Zustimmung einer Person oder Bank, dass eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden darf. Da das Grundbuch ein staatliches Dokument ist, darf das Grundbuchamt dort nichts ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Betroffenen eintragen oder löschen.

Es gibt zwei Varianten, die beim Immobilienkauf am häufigsten vorkommen:
• Die Eintragungsbewilligung: Der aktuelle Eigentümer stimmt zu, dass ein neues Recht für jemand anderen ins Grundbuch eingetragen wird (z. B. eine Grundschuld für die Bank oder ein Wegerecht für den Nachbarn).
• Die Löschungsbewilligung: Die Bank stimmt offiziell zu, dass eine Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden darf, weil der Kredit vollständig abbezahlt ist.

Kurz gesagt: Eine Bewilligung ist das rechtliche „Grüne Licht“ des Betroffenen, damit das Grundbuchamt eine Änderung durchführen darf. Sie muss fast immer von einem Notar beglaubigt werden.